2009-09-29 09:21:17 来源：钱江晚报 记者 吴冯
省人大十一届人大常委会第十三次全议昨天上午批准了《宁波市住宅小区物业管理条例》，将由宁波市人大常委会公布施行。条例的出台，我市物业管理中的一些新老问题将得到解决。
宁波的物业管理起步于1994年。1997年，市人大常委会制定了《宁波市住宅小区物业管理条例》。至去年年底，全市已有物业服务企业224家，行业从业人员3.2万余人，全市1397个住宅小区（大厦、别墅区）实施了物业管理，中心城区物业管理覆盖率达到89%以上。
但我市物业管理的整体水平不高，随着广大业主对物业管理需要的不断提高，物业管理纠纷也呈上升趋势，物业管理收费难、小区停车难、业主自治机制不健全等困难和问题日益突出。
新条例对于这些业主们普遍关心的问题都作了明确规定。
关于物业收费
新条例第30条规定，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定。
为了保证业主依照约定交纳物业服务费，条例对物业服务企业、业主委员会催交或协助催交物业服务费的途径和方式等作了具体规定。如“业主违反物业服务合同约定，经书面催交，无正当理由逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。”
同时，还规定低收入困难家庭业主可以向当地人民政府申请物业服务费补贴。
为了防止物业服务合同期限届满时因业主委员会或物业服务企业不再续订合同而导致物业服务中断，条例第34条规定，物业服务合同期限届满前三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业。
关于小区停车
近年来私家车不断增多，小区停车出现种种问题。
《条例》第39和第42条对此作了规定。
如“车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。为了保证车库、车位的充分利用，业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租（停车）收费的标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。”
“物业管理区域内地下人民防空工程设施平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得设置专用停车位。建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租。”
此外，《条例》第五十一条规定，“建设单位以只售不租为由拒绝向主业出租车库、车位造成车库、车位空置的，由辖区物业主管部门责令限期改正，给予警告、逾期不改正的，处5万元以上20万元以下的罚款……”
关于前期物业管理
前期物业管理阶段尚未成立业主大会，业主缺乏自治管理物业的途径，因此条例对有关单位承担的物业管理服务职责作出了明确具体的规定。
如条例第22条规定：“建设单位应当依照房地产开发与物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘前期物业服务企业”。
条例第23条对建设单位制定临时管理规约和公布物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施等义务作了规定。
